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房地产并购融资款相继落地 会是拯救出险房企利器吗?

2022/2/7 12:10:02   来源:中新经纬    
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  中新经纬1月27日电 (薛宇飞)华润置地、招商蛇口并购融资正式落地。25日,华润置地及所属万象生活分别与招商银行签署《并购融资战略合作协议》,招商银行将分别授予华润置地200亿元、华润万象生活30亿元人民币并购融资额度,专用于华润置地和华润万象生活并购业务。同日,招商蛇口、建发地产分别在银行间市场成功发行并购票据。

  近来,有关房地产项目并购的事件不断,此前融创、世茂、雅居乐等相继出让项目股权,地产行业项目并购颇有山雨欲来风满楼之势。业内认为,房企间合作项目的股权收并购将率先发力,但如果要大规模开展,还需多个具体政策的支持与配合。

  多路资金入局

  据华润置地官方微信公众号26日公告,此次与招商银行合作协议的签署,将支持华润置地把握市场机会参与房地产项目并购,有利于发挥并购在防范化解行业风险、推动行业健康发展和良性循环中的积极作用;同时本次合作将助力华润万象生活中长期业务发展需要,为华润万象生活在物业、商业、数字化等各类业务拓展上提供金融支持。

  同日,招商蛇口、建发地产分别在银行间市场成功发行并购票据。招商蛇口中期票据发行金额为12.9亿元,募集资金全额用于房地产项目并购,助力资金需求量高的在建房地产项目顺利完工。建发地产此次成功募集资金10亿元,募集资金中4.6亿元用于并购2个标的房地产项目公司股权。1月12日、13日,华侨城集团发行了合计15亿元的中期票据,其中9.6亿元用于偿还并购贷款。

  房企能发行并购票据,缘于2021年12月央行、银保监会联合印发的《关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知》,通知明确支持优质房地产企业在银行间市场注册发行债务融资工具,募集资金用于重点房地产企业风险处置项目的兼并收购。另外,针对出险企业项目的承债式收购,相关并购贷款也不再计入“三条红线”相关指标。

  平安证券指出,根据上海清算所披露,2020年至今发行的5笔并购票据涉及并购对象主要集中为基础设施、商务办公类资产,并购票据用于房地产业较为罕见,政策鼓励意图明显。

  除了中期票据,1月13日,保利置业拟发行的公司债获上交所受理,类别为小公募,拟发行金额50亿元,用途之一就包括了“房地产项目的兼并收购”。浦发银行于1月21日公告称,已完成第一期金融债券簿记定价,债券发行规模为300亿元,其中,有50亿元为房地产项目并购主题债券。这是金融机构发行的首单房地产项目并购主题债券。

  平安证券认为,过往楼市低迷期,大多通过放开限购、限贷(如2014年-2015年)刺激需求来释放市场风险。当前行业面临的困局为信用危机,购房者、金融机构普遍信心不足,在“房住不炒”总基调下,仅靠需求刺激手段已无法从根本上化解风险。因此,房企项目并购成为化解风险、实现出清最有效的市场化手段之一。

  央企国企唱主角

  从以上动态可以看出,获得各路资金支持的主要还是央企、国企类房地产公司,虽然此前万科、碧桂园、龙湖也发行或计划发行中期票据,但用途均没有指向房地产项目并购。事实上,经过一段时间的沉寂,央、国企类房地产公司已经开始在收并购市场出手。

  在获得上述资金支持之前,过往鲜有收并购的华润万象生活就先后进行了两笔大额并购。1月5日,华润万象生活公告称,拟购买禹洲物业全部注册资本,最终协定价不得高于10.6亿元。1月20日,华润万象生活又公告称,计划以不超过22.6亿元的代价将中南服务收入囊中。禹洲集团、中南建设这两家房企的资金面较为紧张,若最终能够成功出售各自的物业公司,将在一定程度上缓解资金压力。

  1月24日,雅居乐、世茂集团相继公告称,将各自持有广州亚运城商住混合式综合体项目约26.66%、26.67%出售给中海地产,代价分别为18.43亿元、18.445亿元。1月21日,世茂集团还以10.6亿元的总价出售上海北外滩项目公司股权,收购方为隶属上海市国资委的一家地产开发公司。

  近段时间,融创相继转让了位于武汉、昆明等城市多个项目公司的股权,接盘方有首创置业、武汉城建、华发地产,这三家分别是北京、武汉、珠海的国企。

  广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对中新经纬称,此前,由于企业债务情况复杂,房地产市场持续低迷,并购案例相对较少,而从近期看,并购明显提速。“这既与房地产市场逐渐稳定、各地积极搭建并购对接平台、金融市场发放并购资金等因素有关,也是受到部分企业愿意出售优质资产的影响,比如,世茂将上海、广州、深圳等地的核心资产都拿来出售。”

  “央企、国企类房地产公司无疑是目前收并购的主角,而在未来,个别优质民企,例如万科、龙湖这种,也可能会参与进来。至于其他大部分民营房企,它们的资金链都比较紧张,不太可能参与。”李宇嘉判断。

  除了央企、国企类房地产公司,资管巨头也有参与迹象。据中国证券报26日报道,近日金融管理部门召集几家全国性资产管理公司(AMC)开会,研究资产管理公司按照市场化、法治化原则,参与风险房地产企业的资产处置、项目并购及相关金融中介服务。

  能否拯救出险房企?

  华泰证券研究所副所长张继强指出,考虑收并购的意愿与难度,潜在标的将主要是一线与强二线资质较优、原先就有国企参与合联营及股权结构清晰的民营企业项目。中信证券也称,合作项目是并购市场的开端,因为并购发起方对于合作项目具体情况十分熟悉,且一般并购行为发生后才能解除项目层面的资金监管。

  中信证券更是预测,合作项目并购的空间不小,“根据测算,十家高信用公司所涉及的少数股东权益总计高达7452亿元,而假设其中有25%的比例是与资金困难公司的合作,相关合作项目按照成本价收购,有70%的项目需要通过收并购解决,则这十家高信用公司需要付出1304亿元并购合作项目的股权。这个估算是保守的。”

  各路资金相继汇集,再加上并购贷款不计入“三道红线”,那是否意味着大规模的并购潮将就此开启?李宇嘉认为,项目收并购不同于企业破产重组,它会是实现民营房企软着陆的重要方式,提高民营房企的自救能力,未来的规模会不断扩大。

  但张继强提醒,当前并购融资如何不计入“三道红线”,债券募集资金使用要求和信披等政策细节尚不明确,因此,并购融资大范围的落地,还需要多个监管部门具体政策的支持与配合。此外,销售受阻是房企当前最大痛点,只有金融体系放松还不足以从根本上改变预期。(中新经纬APP)

编辑:王丽

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